De observatie is duidelijk: de belastingheffing op LMNP is veel voordeliger dan die op kale huur. Door voor het echte regime te kiezen, kunt u dankzij de afschrijvingen waarschijnlijk een aanzienlijk deel van de belastingen op uw huurprijzen besparen.
Bovendien kunt u onder bepaalde voorwaarden zelfs enkele duizenden euro’s op uw investering verdienen door de BTW terug te vorderen!
Hoe profiteren van aftrekbare afschrijvingen en BTW-terugvordering in LMNP?
Hier vindt u alles wat u moet weten over het principe van afschrijving en btw-terugvordering in LMNP…
Goed om te weten:
De in dit artikel genoemde belastingvoordelen zijn voorbehouden aan belastingbetalers die hun fiscale woonplaats in Frankrijk hebben.
Belastingheffing in LMNP onder het reële regime
Fiscaal gezien heeft u, als u particulier bent, investeert in een gemeubileerde huurwoning en uw jaarlijkse huurinkomsten niet hoger zijn dan 23.000 euro, het statuut van een niet-professionele gemeubileerde verhuurmaatschappij.
Dit statuut, dat in 1949 in het leven werd geroepen, is vanuit fiscaal oogpunt bijzonder voordelig omdat u hiermee aan de fiscale mazen van 10.000 euro kunt ontsnappen en het kan van toepassing zijn op meerdere huurwoningen.
LMNP-inkomsten (huur) worden geclassificeerd in de categorie Industriële en Commerciële Winsten (BIC).
Verschil tussen echt dieet en microbic in LMNP
Voor niet-professionele gemeubileerde verhuur zijn er twee fiscale opties voor u beschikbaar: het echte regime of het microbic-regime.
Het verschil tussen beide systemen zit vooral in het bedrag van de belastingaftrek (het bedrag dat in mindering wordt gebracht op de huur die u over het jaar heeft ontvangen om het bedrag te achterhalen waarover u daadwerkelijk wordt belast).
| Belastingsysteem | Vermindering | LMNP (Niet-Professionele Gemeubileerde Huur) huurdrempel | LMP-huurdrempel (Professional Furnished Rental). |
|---|---|---|---|
| Micro-bic | Forfaitair tarief: 50% (71% indien gastenkamers of toeristenresidentie) | minder dan € 23.000,- per jaar | minder dan € 72.600 per jaar (€ 176.200 indien gastenverblijf of toeristenresidentie) |
| Echt regime | Aftrek van kosten en afschrijvingen met betrekking tot het verhuurde goed | minder dan € 23.000,- per jaar | vanaf € 72.600 per jaar (€ 176.200 indien gastenkamer of toeristenverblijf) |
Zonder specifiek verzoek valt u onmiddellijk onder de micro-BIC in LMNP, omdat de status vereist dat u niet meer dan € 23.000 aan huur over een boekjaar geïnd heeft. Anders gaat het gemeubileerde verhuurbedrijf over naar de LMP-status (Professional Furnished Rental Company).
Als u kiest voor het echte regime, moet u weten dat dit 2 jaar geldig is en stilzwijgend kan worden verlengd voor dezelfde duur.
Belasting van de LMNP: aftrekbare kosten onder het reële regime
Als het je doel is om zo min mogelijk belasting te betalen, dan is kiezen voor het echte regime de beste oplossing.
Dankzij het echte regime kunt u alle exploitatiekosten van uw eigendom opsommen en aftrekken van uw belastingjaar:
- Belastingen (onroerendezaakbelasting, woonbelasting, bedrijfsbelasting);
- Condominiumkosten;
- Leningrente en administratiekosten (als de lening gedurende het jaar is verstrekt);
- Verzekering van eigendommen;
- Elektriciteit
- Onderhoud en kleine reparaties
- Makelaars- of huurbeheerkosten
- Telefoon & internet
Deze lijst is niet uitputtend. Om ze te kunnen tellen, moeten de facturen een datum hebben die gelijk is aan of later ligt dan de datum van aanvang van de activiteit. Houd er rekening mee dat voor werk of meubilair dat de € 600,- overschrijdt, het noodzakelijk zal zijn om deze af te schrijven als af te schrijven kosten (zie volgende paragraaf).
Bovendien trekt u een bedrag af waaruit het waardeverlies van uw woning en de inboedel in de loop van de tijd blijkt: dit is de afschrijving. Dit is waar het eigenlijke dieet aanzienlijk interessant is! Dankzij de afschrijvingen kunt u uw belastingdruk verlagen of zelfs geheel afschaffen (op het deel waarop de gemeubileerde huur betrekking heeft)!
Hoe werkt LMNP-afschrijving?
Wat is afschrijving in LMNP?
De LMNP-belasting biedt u de mogelijkheid om alle kosten, reëel of fictief, die verband houden met uw investering in gemeubileerde woonruimte, af te trekken en die uw belastbaar inkomen boven een bedrag van € 600 zouden kunnen verlagen.
Als de werkelijke kosten duidelijker te rechtvaardigen zijn, is het afschrijvingsprincipe meer theoretisch. In feite komt het overeen met een “niet-tastbare” uitgave. Afhankelijk van uw persoonlijke situatie zal kiezen voor het echte regime en dus afschrijving waarschijnlijk de ideale oplossing zijn.
Laten we, om deze theorie beter te begrijpen, afschrijvingen definiëren als het financiële verlies dat verband houdt met de veroudering van onroerend goed en roerende activa.
Houd er rekening mee dat om van de aftrek van de afschrijvingen in LMNP te kunnen profiteren, u voor het reële regime moet hebben gekozen en niet voor het microbic.
Wist je dat?
De aftrek van afschrijvingen kan geen tekort creëren en van het totale inkomen worden afgetrokken. Niettemin kan het deel van de belaste huur volledig worden geëlimineerd en kan het overschot worden overgedragen naar de winst van volgende jaren!
Wat kan worden afgeschreven in LMNP?
Het Algemene Belastingwetboek bepaalt dat alles afschrijfbaar is als de gebruiksduur ervan langer is dan 1 jaar (grote huishoudelijke apparaten, meubilair, beddengoed, renovatiewerken, muren, enz.) en het bedrag van de uitgave hoger is dan € 600. Al deze uitgaven moeten in de aangifte inkomstenbelasting nr. 2042 C-PRO voorkomen om van het belastbaar inkomen te kunnen worden afgetrokken.
De enige uitzondering betreft de grond waarop uw onroerend goed rust. Volgens de belastingdienst is er voor grond immers geen sprake van waardeverlies in de loop van de tijd. Daarom zult u nooit 100% van de aankoopprijs van uw eigendom kunnen afschrijven; er wordt een aftrek van ongeveer 20% toegepast op de waarde van de grond.
Wat is de afschrijvingsduur in LMNP?
Het is de belastingadministratie die de regels vaststelt met betrekking tot de afschrijvingstermijnen van elk onroerend goed of roerend goed. Deze duur komt ongeveer overeen met het gebruik dat we er in de loop van de tijd van maken:
- Tussen 25 en 40 jaar voor onroerend goed (exclusief grond);
- Tussen 5 en 15 jaar voor meubilair (bank, tafel, bed, enz.);
- Tussen 10 en 20 jaar voor de werkzaamheden (schilderwerk, parket, dakbedekking, enz.)
Bijvoorbeeld:
- Beddengoed: 6 jaar
- Woonkamertafel: 10 jaar
- Bank: 12 jaar
- Schilderwerk: 10 jaar
- Parket: 15 jaar
- Dankzij dit afschrijvingsmechanisme wordt geschat dat het gemeubileerde verhuurbedrijf in 8 op de 10 gevallen minder werkelijke belasting zal betalen dan de micro-BIC.
Het principe van LMNP-deficiëntie
Soms kunnen waardeverminderingen aanleiding geven tot een tekort dat in reserve kan worden gehouden voor de komende jaren, wanneer u winst maakt. Houd er rekening mee dat er dus geen tijdslimiet geldt voor het gebruik van uw opgebouwde ongebruikte afschrijving.
Voorbeeld van afschrijving in LMNP
Koopt u een zitbank voor € 3.000,-, dan kunt u gedurende 12 jaar ongeveer € 250,- per jaar aftrekken van uw belastbare huur als afschrijving. Wij kunnen u net zo goed vertellen dat het essentieel is om de aankoopfacturen van uw meubilair te bewaren als u een investering in LMNP plant! Deze kunnen door de Belastingdienst bij u worden opgevraagd bij een controle.
Dit is een vereenvoudigd voorbeeld om het principe van afschrijving te begrijpen. Voor meer precisie kunt u dus een accountant bellen die het afschrijvingspercentage en de door de belastingwetgeving opgelegde duur zal doorgeven.
Goed om te weten:
De afschrijving gaat niet in op het moment dat u de woning koopt, maar op het moment dat u kiest voor het echte LMNP-regime. Aan de andere kant is de marktwaarde ook die van het moment dat u voor dit belastingregime kiest en niet op het moment van aankoop!
Belastingheffing in LMNP en BTW-terugvordering
Wanneer er een financiële transactie plaatsvindt tussen particulieren en professionals, heft de overheid een belasting, dit is BTW (Belasting Toegevoegde Waarde).
Wanneer de transactie tussen twee personen plaatsvindt, is deze belasting dus niet van toepassing en hoeft deze niet fiscaal te worden teruggevorderd.
Daarom kan in LMNP de BTW betaald bij de aankoop van onroerend goed in zeer specifieke situaties worden teruggevorderd.
Wanneer kunt u de btw terugkrijgen in LMNP?
Om de btw in LMNP terug te krijgen, mag het onroerend goed nooit verkocht zijn en rechtstreeks van de ontwikkelaar gekocht zijn.
Meer precies moet het onroerend goed:
Nieuw (minder dan 5 jaar oud en nooit verkocht);
Een serviceresidentie (toeristenresidentie, studenten, senioren, enz.) die minstens 3 diensten aanbiedt aan zijn doelgroep, van de 4 gespecificeerd door de wetgeving (ontvangst, ontbijt, linnengoed, schoonmaak, enz.);
Het beheer is voor minimaal 9 jaar aan een professional toevertrouwd en er is een BTW van 5,5% op de huur en 10% op de diensten verschuldigd;
Minimaal 20 jaar bewaard (op straffe van terugbetaling van de BTW-prijs pro rata).
Hoeveel BTW kan in LMNP worden teruggevorderd?
De verkoopprijs van het onroerend goed is inclusief 20% BTW, die de ontwikkelaar aan de staat moet betalen. Als u dus de LMNP-status heeft en investeert in een onroerend goed dat 10 jaar in exploitatie blijft, kunt u ongeveer 16% van de aankoopprijs terugkrijgen.
Voorbeeld :
- Prijs van het onroerend goed exclusief belasting: € 200.000
- BTW-bedrag (20%): € 40.000
- Prijs van het onroerend goed inclusief belasting: € 240.000
- Van de € 240.000 die u besteedt, kunt u € 40.000,- terugkrijgen, oftewel ongeveer 16%.
Hoe kan ik de BTW recupereren in LMNP?
Als u al de LMNP-status heeft, moet u om een BTW-teruggave te verkrijgen het volgende naar het belastingcentrum sturen:
- Het ingevulde formulier 3519;
De notariële akte van de woning;
Een kopie van het handelshuurcontract (waaruit blijkt dat het beheer door een professional is uitgevoerd);
De verklaring van de notaris.
U ontvangt de belastingteruggave binnen ongeveer 6 maanden.
